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新竹縣房屋貸款利息北京特價房開發商的自救牌 買房人的機會點
導讀：雖然樓市成交數據依舊慘淡，但進入5月份以後，眼看著距離年中報表越來越近，有業績壓力的上市房企，再也按捺不住，為瞭去庫存回籠資金，紛紛推出特價房、低價房搶跑市場。而一些中小房企為瞭保證資金鏈的充實，更是不惜犧牲利潤，也在極力地促銷走量。這直接導致瞭房企策略從激進擴張轉為瞭穩定的高周轉，從搶著競拍土地變成瞭謹慎觀望。而對於買房人來說，一波波的特價房來襲，或許正是入市撿漏的時機。
現象 部分買房人專門撿漏"特價房"
樓市低迷，特價房再次被開發商搬出救場。不過，與很多看房人依舊冷眼觀望不同，一小部分的購房人已經開始重新回歸，期待在特價房中撿漏。
傢住海淀區的丁女士就因為聽到瞭特價房的消息，五一期間臨時改變瞭"宅"在傢裡的計劃飛往海南，以不到160萬元的總價，低於市場價30多萬元的價格買下瞭碧桂園在海南開發的一套疊拼別墅。
"與大部分人買漲不買跌，跟隨著排號搶房不同，我的買房經就是在樓市下行時，撿漏特價、降價的房源。"丁女士對北京青年報記者介紹著自己的成功經驗：2012年3月，當時北京樓市還沒有復蘇，她就看上瞭積水潭地鐵附近一套報價265萬元的87平方米的三居室，並且第二天就搶著交瞭訂金，簽瞭合同。如今這套房子在中介門店的報價已經達到瞭450萬元。正是由於這次成功的投資經驗，讓丁女士堅定地認為在海南撿漏特價房也不會錯。
"春節的時候，我就去海南臨高專門看瞭碧桂園的這個項目，當時看中的就是天琴灣組團的疊拼別墅9號樓，銷售員給出的報價接近190萬元。最後因為感覺價格過高作罷。"丁女士告訴北青報記者，自己都沒想到當時的決定讓她省瞭一大筆錢。五一前，銷售員突然電話告知項目推出瞭特價房，邀請她去海南遊玩加看房，而那棟9號樓，折後價格是156萬元，便宜瞭30多萬元。
不僅僅是旅遊地產項目，曾被認為鐵板一塊的北京樓市價格也不再堅挺，不少項目都推出瞭特價房源，吸引眼球。
位於東五環外常營板塊的常楹公元·自由派項目，近期就推出瞭一批特價的商住房房源，均價約為25500元/平方米。而該項目在地產類網站上的報價還都是34000元/平方米。核算下來，特價房每平方米省瞭近一萬元。
並且由於戶型都是35-57平方米不限購小戶型，最低總價不足100萬元，吸引瞭許多投資需求。剛結婚不久的呂先生夫妻倆都是普通的工薪階層，工作幾年攢下的50萬元原本打算用來買輛車，剩下的做理財。但在聽說瞭特價房之後，夫妻倆都覺得是個投資機會，將50萬元全部取出，作為首付買瞭一套35平方米的小戶型。
對於買房的選擇，呂先生告訴北青報記者，一方面他考察後發現常營區域的新房價格都在四萬元每平方米以上，一居室的租金都能輕松達到3000元/月，認為這個投資風險極小；另一方面，項目雖然是2016年10月才能交房，但也預計會是2016年初才封頂，因此整個2014年和2015年都不需要還貸款，總的來說，投資的壓力並不大，加上看好未來的升值前景，都讓呂先生夫妻倆做出瞭撿漏特價房的決定。
應變 房企不約而同選擇提高周轉率
無論是犧牲利潤賣房，還是直接降價促銷，房企的應變措施都是為瞭一個目的--提高周轉率。所謂提高周轉率，簡單來說就是拿地後，快速開發，快速銷售，快速回籠資金。在這個過程中，一旦銷售遭遇困境，為追求去存貨速度，就隻能在定價策略上靈活松動瞭。
遠洋地產總裁李明就表示，"2014年，對遠洋來說最重要的就是提高周轉率。"他透露，今年遠洋的銷售目標是400億元，為瞭達成這個目標，今年的工作重點就是提高周轉率。而最關鍵的還是要加快銷售速度，特別是加快去庫存的速度。李明表示，遠洋內部把獲得銷售許可證一年以上的庫存稱為滯銷、3個月以上的稱為續銷、不到3個月的稱為新增。3年以上的庫存幾乎為0，超過兩年的庫存要堅決清掉，真正滯銷的壓力並不大。
多傢上市房企最新公佈的4月份業績報告也顯示，雖然大多數房企的銷售業績出現瞭明顯下滑，但對於銷售額達到千億元級別的龍頭房企來說，由於佈局更為廣泛合理，其銷售業績在整體市場趨冷的情況下仍然逆勢大增。以恒大地產為例，其前4個月合計銷售高達443.9億元，同比大增77.7%，已完成今年銷售目標約40%。其中4月份銷售金額為138.9億元，同比增幅達91.2%。對此，有業內人士就指出，恒大銷售能在淡市飄紅，反映出恒大隨行就市的定價銷售策略取得成功，推出的產品滿足剛需。
而另外兩傢"千億俱樂部"成員萬科和碧桂園，在前4個月也分別實現瞭669.6億元和410.5億元的銷售金額，同比增長19.6%和78.1%。而這幾傢企業也都是被業內公認的將快速周轉做到極致的典范。
趨勢 求成交 開發商清理高利潤房源
關於特價房，多數開發商並不承認特價等於降價，認為特價房數量有限，隻是特殊時期，對一些特殊房源的促銷，並不等同於全線降價。但實際上，庫存的壓力往往迫使房企不得不放棄一部分利潤來換取成交，而能買到特價房的購房人，也都實實在在地省瞭一大筆錢。
去年底，由於供不應求，北京的新房庫存一度跌破瞭6萬套的警戒線。而今年以來，由於成交遇冷，多個新房卻紮堆入市，導致樓市庫存再次沖上7萬套。明顯增加的去貨壓力，讓頂著特價房帽子打折促銷的項目逐漸增多，涉及的區域逐漸從六環外向六環裡，甚至五環蔓延。
五一期間，被認為早已售罄的通州K2·清水灣(樓盤資料 業主論壇) 項目又突然推出瞭特價尾房，銷售員稱一樓帶躍層房源，均價僅為17000元/平方米，而之前的開盤價是28000元/平方米。
記者以看房人身份實地探訪後發現，雖然降價幅度並未像銷售員描述的那樣接近腰斬，但確實便宜瞭不少。所謂的17000元/平方米的特價隻是平均數，一樓和半地下的躍層實際上是分開計價的，其中一樓面積89平方米，單價28000元/平方米；而半地下的躍層約100平方米，單價隻有6000元/平方米。因此平均下來，與周邊新盤普遍超過25000元/平方米的價格相比，還是比較劃算的。
對此，K2地產的一位負責人透露，如果不是市場不好，這些尾房原本是打算以更高價格出售的。但也由於清水灣這個項目接近清盤，早已收回成本，所賣的這些尾房都是利潤。公司為瞭盡快回籠資金，才犧牲部分利潤，以較低的價格出售這些躍層尾房。
而這種拿出高利潤房源特價促銷的方式在很多大牌房企同樣有所體現。作為去年新晉千億元俱樂部門檻的大型房企，碧桂園近期也在全國多個項目推出瞭特價房，海南的碧桂園金沙灘，許多別墅戶型都有二三十萬元不等的特價促銷。一位碧桂園集團的負責人告訴北青報記者，為瞭完成今年破千億元的銷售目標，集團早在4月份就開會確立瞭全線促銷高利潤房源的方針。尤其是針對別墅產品和低地價的項目以及銷售不動的項目，為瞭追求快速去貨，都在進行特價促銷。
影響 北京土地市場降溫 熱點區域競爭仍激烈
房企提高周轉率，力保現金流的策略，也使得一擲千金的土地市場開始降溫。雖然前四個月，北京土地市場創紀錄地完成瞭超過1000億元的土地出讓金，但需要看到的是，在房企整體銷售業績與凈利潤雙雙下滑的背景下，房企拿地的積極性也開始降低。
尤其是銷售前20強的標桿房企，近幾個月的拿地數量呈現逐月遞減的態勢。其中遠洋地產、世茂房地產、富力地產、龍湖地產、雅居樂更是連續兩個月沒有土地入手。
五一節後，北京土地市場首次出讓的4宗郊區核心地段商業用地，共吸金58.45億元，但平均溢價率僅為29.17%。其中，隻有位於大興西紅門的0302-010-2地塊交易表現相對突出，經過瞭現場85輪競拍，最終溢價率突破85.44%。而其餘地塊，不論從報價還是現場競價情況看，都表現平平。鏈傢地產市場研究部的張旭認為，從4宗地塊的交易現場可以看出兩個特點：一是整體競爭程度較為冷淡，房企觀望情緒頗深；二是大型品牌房企參與較少。值得註意的是，這4宗地塊完成交易後，北京土地整理儲備中心網站沒有近期推介的地塊，預計土地市場的供應量在短期內會有大幅減少。
另外，從月度變化看，4月份20大標桿房企在拿地上的花費僅為133億元。其中1月份達到瞭單月高點的600.99億元，隨後連續多月下調，2月份拿地金額減至325.62億元，3月份則降至254.54億元，4月份更是下調至133億元，不足去年同期拿地金額的一半，同比下滑54.3%。
不僅如此，近日還不斷有消息傳出，稱今年4月10日，以21億元配建8.5萬平方米限價房的代價拿下豐臺長辛店鎮辛莊村地塊的中築置業，正在尋求退回該地塊。原因則是合作方看淡後市選擇退出，導致中築置業資金壓力陡增，而如果中築置業最終選擇退地，其4.23億元的競買保證金很可能將被沒收。
有業內人士預計，即便特價房，降價房開始出現，但短期內商品住宅市場依舊會持續低迷，土地市場在5月之後或有明顯降溫，政府的推地頻率也會有所調整。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08302731617.shtml
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