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存量小產權房難題如何解
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2013年11月，在三中全會提出推動農村集體經營性建設用地與國有土地同土信貸台南安平土信貸等入市、同權同價後，被視為全國小產權房社區標桿的北京通州太玉園社區的業主論壇沸騰瞭。在經歷近幾年來政府對小產權房清理行動中的一次次神經緊繃後，業主們似乎終於守得產權"轉正"的曙光，太玉園迅速出現20天內單套房屋上浮10萬元的紀錄。
然而，距離三中全會決定公佈僅僅7天，國土部、住建部發佈通知對在建在售小產權房緊急叫停，並要求堅決拆除一批以儆效尤。房地產開發商任志強也宣稱"允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣"。小產權房業主們的"轉正"夢頃刻破碎。
一方面是市場對小產權房的趨之若鶩，以及小產權房業主們對"轉正"的強烈期盼，另一方面是相關部委和房地產商對小產權房的堅決打壓和抵制，使得小產權房的前途迷離。然而，根據2013年中國傢庭金融調查(CHFS)數據和研究，我們認為，通過補繳土地出讓金的方式允許存量小產權房"轉正"，不失為一種好選擇。
小產權房的產生通常有著歷史與現實的復雜原因。由於沒有土地出讓金成本，小產權房較商品住宅有著巨大的價格優勢。根據CHFS數據，2012年全國商品房的成交均價為6993元，而同年小產權房成交均價則為2236元，僅為商品房的1/3。在房價高企的年代，遊走在法律邊緣的小產權房因低廉的價格吸引著許多傢庭，交易非常活躍。2012年的小產權房成交面積為1.8萬億平方米，相當於當年商品住宅成交面積的18.3%。CHFS數據顯示，在當前全國存量住宅中，已成交的小產權房占比達到4.68%。
小產權房的存在雖然不合相關法規，但類似於北京太玉園這樣的小產權業主傢庭已達到全國傢庭總量的5%，因此對小產權房全面強行拆除並不可行。全國工商聯也在今年"兩會"期間建言小產權房不可一拆瞭事，畢竟在大量資源已經投入小產權房建設中的現實情況下，保留存量小產權房更符合建設資源節約型社會的要求，並可以充分發揮小產權房對低收入傢庭的住房保障功能。
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根據財政部數據，2012年全國土地出讓收入總額達2.89萬億元，每平方米商品房需要分攤2934元。但其中征地和拆遷成本高昂，地方政府所得到的凈收入僅為6261億元，為總收入的22%。若政府允許小產權房通過補繳當年商品房平均土地出讓金的形式合法上市流通，則2012年全國成交的小產權房可為地方財政貢獻5287億元。因政府不需負擔數額龐大的征地與拆遷成本，所獲收入可有效彌補土地出讓金凈收入的84%。如果現有小產權房補繳2012年土地出讓金後全部轉正，可為政府貢獻4.9萬億元。
另外，小產權房在補繳瞭每平方米2934元土地出讓金後，其均價或達到5170元，與6993元的商品房均價相比，仍具有相當的價格吸引力。規模龐大的廉價小產權房正式投入市場，有利於控制房價飛漲的局面。
當然，我們同時要防止道德風險，嚴格控制新的小產權房的出現。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-18/07552542210.shtml
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