長沙開發商鎖定剛需路線
【長沙產業地產方興未艾】
本報記者文潔長沙報道
盡管當下最熱新聞字眼仍聚焦於"錢荒"之上，但令人微妙的變化仍在樓市開始。
6月19日，李克強總理主持召開的國務院常務會議，其中，支持居民傢庭首套自住購房的政策，成為新一屆政府對於房地產市場的首度開口表態。作為政策要點被著力提出，這本身已成中國樓市"政策市"的一種態度。
剛需力量，是否會繼續作用於當下的市場？對於長沙市場而言，敏感的開發商們早已從拿地環節開始將目光投諸剛需購房者之上。
就在6月21日，長沙高鐵新城兩塊土地成功出讓，其中一住宅地塊歷經86輪競拍，被湖南湘誠壹佰置地有限公司以99052萬競得，溢價率高達89.6%--這塊土地正是長沙萬科地產"接手"的環球村項目的一部分土地。
而在5月底、6月初在萬傢麗北路拿地的保利，同樣選擇的是剛需項目。
"剛需產品仍然是目前長沙銷售最好的主流產品，這決定瞭開發商拿地的重要方向。"長沙萬科地產銷售經營部副經理朱亮說。僅長沙萬科一傢，其300萬平方米的土地儲備中，除商業指標外，近70%會做剛需產品。
錢荒背後"剛需"當道？
"中國面臨資金匱乏的窘境，這聽起來很荒謬。因為中國外匯儲備高達3.3萬億美元，位居世界前茅。但實際上，中國銀行系統顯然正在陷入流動資金匱乏的危機。"德國《南德意志報》6月22日這樣報<貸款方法>低收入戶留學貸款教你如何解決信貸整合負債的秘訣道中國銀行業出現的"錢荒"。
一種正在被推演的商業邏輯是，銀行流動資金匱乏--收縮放貸規模--波及樓市。"資金流動性的變化會間接影響樓市。"招商銀行長沙分行一支行負責人說。
在他看來，收縮放貸規模有可能成為各銀行應對"錢荒"的最直接反應。"對於銀行來說，資金安全性是目前第一位考慮的問題。如果某個區域銀行總體資金收縮，那麼資金傾向於安全系數高、品牌企業的高質素項目的可能性會加大。"
這對於一些開發商不算好消息，但對另一些，則沒那麼糟--比如瞄準剛需發力的開發商。盡管尚未有明確的政策細則出臺--就在6月底的長沙，類似於富基世紀公園、中海國際社區等剛需定位的樓盤反饋的信息是，"尚未有首套房貸政策變化的信息"--但市場一種較為普遍的觀點是，如果信貸收緊，傾向剛需類型產品的跡象會比較明顯。
"從政府的態度來看，對於房地產市場的策略，著重點會放在對於剛需購房者的關註上。"富基世紀公園營銷負責人說。
開發商產品結構調整顯現
一邊，是市場對於未來資金流向的判斷，而另一邊，
則是開發商已經深度調整產品策略。最明顯的信號是，在拿地環節，開發商已經開始將"剛需項目"作為整體項目體系的重要構成。
"這塊地屬於環球村項目。"朱亮說。環球村是萬科通過收購方式獲取的一個大型住宅項目，規劃包括住宅、國際公寓以及高端商業。其住宅產品主要為130平方米以下剛需產品。環球村僅僅隻是長沙樓市的一個剪影。在競爭激烈的長沙，"剛需"路線仍然是市場最為主流的路徑--對於剛需的定義，大多以"中小戶型普通商品房為主的產品結構"，面積一般在70-120平方米之間，總價在50萬-70萬元之間，滿足自住需求。
"剛需產品在去年的成交面積上占據總量的七成。"朱亮說。事實上，從今年以來，品牌開發商加倉長沙市場的舉動日漸明顯。不同的是，這一波的土地獲取，剛需和商業類型，是獲取土地的兩極。
在幾年開發之後，一些老牌開發商開始出現貨量後續供應不足和產品結構需要調整的問題。湖南保利房地產開發有限公司副總經理雷東輝認為，"長沙不是一個實現利潤的城市，而是一個占據市場份額的城市。"
這使得不少開發商選擇以剛需項目作為新一波擴張的主體--要求土地規模，青睞有潛力但價格更低的土地，能夠實現快速周轉，項目定位一般在中小戶型的中檔商品房。
在獲取瞭萬傢麗北路80萬平方米的一個剛需項目之後，保利仍然在環保科技園尋找新的剛需項目，而佳兆業等近期獲取土地較為頻繁的企業，亦有此選擇。
[影響]競爭加劇對購房者有利
對於購房者來說，競爭的加劇和品牌地產的深耕，能夠更容易買到更具性價比和更具特色的產品。事實上，從5月份長沙房價變化和銷售量變化已經可以明顯感覺，占據長沙半壁江山的剛需客戶對房價的敏感性逐步體現：在5月長沙新建商品房價格出現11個月連漲之後，6月第二周，長沙市內六區新建商品房網簽量較前一周減少263套，環比下滑11%，連續第二周出現環比2位數下滑。
最鮮明的細節是，就在洋湖片區，盡管新拍地價直奔4字頭，但中海國際社區6500-7000元/平方米左右的市場均價，仍然讓整體區域價格保持相對窪地。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/08593279843.shtml
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